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  • 产品名称:上海一套二手房竟有7个价格
  • 产品编号:
  • 上架时间:2022-09-29
产品详细介绍

  魔都的楼市也是魔幻的,新政及补丁以来,各种新的规则与执行细节更是让又有些业内人都找不到北,近期我们发现在一套二手房成交过程中,竟然出现:这也难怪,近期来咨询的小伙伴都一头雾水,各种价格,搞不清楚,税费、贷款也不知道怎么算了,自己的资金安排和购房总体预算也没法计划了。今天这篇文章我们详细梳理下,这“7个价格”的细节。

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  我们首先罗列下在买卖过程当中,会遇到的这7个价格,然后,对于每个价格的由来以及它的影响进行分开叙述。了解之后,就不会再对哪个小区以什么价格挂牌而感到意外,仿佛什么大新闻一般。

  成交价:也就是房客真真切切掏了多少钱买房东的房子,通常组成是:首付款+贷款+装修补偿款。这个并不是很难理解,但是问题就在于,以前上海的各大平台上挂牌价基本上,注意是基本上,就是房东的真实售价,但是自从有了房源价格核验之后,只有少部分很严格的二手房网站还是,但是有一些为了挂牌,先通过价格核验,就不等同于房东的线,房源核验价

  所以说房源核验价的作用目前只有一个,就是通过房源价格核验之后,可以对外展示。那么房源是挂多少钱才能通过价格核验呢?答案是不确定。自从有价格核验这个政策以来,交易中心还没有对全上海市或者某几个板块某些小区发布指导价格,那么该怎么通过呢?试!这一点我们在上一篇文章中也进行了介绍。相信在不久的将来会有更细致的价格指导给到社会做参考,比如深圳就给出了3500多个小区的指导价格。

  :挂牌价就是我们在某些中介网站上,或者中介门店中看到的挂牌价。挂牌价只是通过了价格核验,得到了对外展示的允许,并不一定等于核验价,同时更为重要的是不一定等于房东的成交价。因为有些中介的做法也被新闻报道过了,就是内外网两个价,通俗点说:就是房东要卖1000万,某中介觉得通不过价格核验,干脆先以800万去进行价格核验,等到客户来了告诉客户房东的线万。当然这也是通过价格核验的最简单的做法。这一点就不得不说说贝壳网,贝壳一贯强调真房源!

  但是有很多人盯着贝壳网上面热门板块的房源情况,比如说前滩吧,前滩房源下架了就一片哀嚎,说什么房价要跌,前滩又蹦出来几套20万/平米的二手房在贝壳上架,就大肆渲染,解读为什么前滩站稳20万。毫无意义,这只是挂牌价而已,该卖什么价格市场在自由博弈,并不会因为它上不上架对外展示就发生了翻天覆地的变化。

  税务核定价是决定买卖二手房需要交多少税的。那么税务核定价和前面我们所说的成交价、房源核验价、挂牌价有没有关系呢?也许会参考,只是也许,实际执行中,没有什么关系。

  涉税评估价是由上海市房屋状况信息中心发布的,虽然名字和税有关,但是这个价格决定了买的二手房源能贷多少款。

  所谓的“贷款三价取其低”中的低值就是涉税评估价,经过第一批成交以来一般情况下,涉税评估价会是“成交价”的5-7折。

  换句话说,你在某些网站上看到的挂牌价可能已经不是房东真实售价了,等到贷款时,可贷款总额的价格还要再打折。简单举个例子,房东要卖1000万(你要出的钱),某中介为了通过价格核验,以800万通过了价格核验(你看到的),涉税评估价可能是500-700万,那么最终买房时,你要按照500-700万的总价去贷款。

  对于首房首贷买1000万房子的小伙伴来说,首付从350万提高到了545万,接近200万的差距!对于一般家庭来讲难度系数还是挺高的。并且注意:这个算法当中,还是按照比较高的700万来算的,更有可能是600万,甚至500万,那么首付将进一步提升,甚至,这里还没有加上贷款利率提升所带来的成本上升。

  决定贷款的涉税评估价和决定缴税的税务核定价是不是一样的呢?还真不一定!有可能决定缴税的价格要比决定贷款的价格高。换句话说,上述举例的二手房要按照750万缴税,但是按照700万贷款。

  通过梳理我们不难发现,其中最重要的三个价格:成交价,这是决定我们真真实实花多少钱买房子的;涉税评估价,这是决定我们能贷多少钱的;税务核定价,这是决定我们买卖这套二手房需要交多少税的。

  说到市场稳定,说到市场凉凉,我看视频评论或微信咨询的小伙伴,可能有些误解。房地产市场凉凉,不代表着会跌。更多的是成交量的萎缩。

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